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Warmwasserkosten bei hohem Wohnungsleerstand

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Umlage von Warmwasserkosten auf den Mieter im Falle eines hohen Wohnungsleerstands in einem Mehrfamilienhaus beschäftigt.

 

Die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, hatte der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familien-Haus in Frankfurt (Oder) vermietet. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden sollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen belegt. Der erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete.

 

Die klagende Vermieterin legte von den im Abrechnungsjahr 2011 angefallenen Warmwasserkosten (7.848,61 €) 50 % nach Wohnflächenanteilen um, 50 % der Kosten berechnete sie nach dem Verbrauch. Von dem Gesamtverbrauch im Gebäude (78,220 m³) entfielen 23,820 m³ auf die beklagte Mieterin. Daraus errechnete die Klägerin einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 € (3.924,31 € : 78,22 m³ x 23,82 m³). Hiervon stellte sie der beklagten Mieterin "aus Kulanz" allerdings lediglich die Hälfte (597,53 €) in Rechnung. Die beklagte Mieterin weigerte sich, Nachzahlungen zu erbringen, da die Klägerin die Warmwasserkosten aufgrund des hohen Leerstandes im Haus nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche habe umlegen dürfen.

 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die von der klagenden Vermieterin vorgenommene Berechnung auf der Grundlage von § 8 Abs. 1 HeizkostenV aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist. Auch bei hohen Leerständen bleibe es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 % nach Verbrauch umzulegen sind. Eine analoge Anwendung von § 9a HeizkostenV komme nicht in Betracht, denn die in § 9a HeizkostenV geregelten Fälle, in denen aus zwingenden technischen Gründen eine Verbrauchserfassung nicht möglich ist, sind mit dem hier in Rede stehenden Fall einer jetzt unwirtschaftlich arbeitenden Heizungsanlage nicht vergleichbar.

 

Allerdings könne die strikte Anwendung der Vorgaben der HeizkostenV bei hohen Leerständen in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. Diesen Fällen könne mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Ob eine solche Anspruchskürzung geboten ist, um die beiderseitigen Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen, obliege grundsätzlich der Beurteilung des Tatrichters. Im vorliegenden Fall konnte der Bundesgerichtshof die Beurteilung selbst vornehmen, da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen waren. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass die klagende Vermieterin in Anwendung von § 8 Abs. 1 HeizkostenV bereits den für die beklagte Mieterin günstigsten Maßstab (50 %) gewählt hat und von dem sich so ergebenden Betrag lediglich die Hälfte geltend macht, so dass sich für die knapp 50 qm große Wohnung der Beklagten für Heizung und Warmwasser ein zwar hoher, aber nicht völlig untragbar erscheinender Betrag von rund 1.450 € ergibt. Auf der anderen Seite habe auch die klagende Vermieterin - ohne für die leerstehenden Wohnungen Mieteinnahmen zu erhalten - schon über den Wohnflächenanteil - beträchtliche Kosten zu tragen und müsse es insoweit ihrerseits ebenfalls hinnehmen, dass die angesichts des Leerstandes unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursacht. Insgesamt erscheine es daher nicht unangemessen, dass auch die Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen haben. Eine weitere Anspruchskürzung über den von der Klägerin bereits freiwillig abgezogenen Betrag hinaus sei deshalb auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten.

 

 

10.12.2014 - VIII ZR 9/14

Bundesgerichtshof - PM 184/2014 vom 10.12.2014:

http://www.bundesgerichtshof.de/