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Unwirksamkeit einer Vorausverfügung über die Miete gegenüber dem Zwangsverwalter

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Wirksamkeit einer Vorausverfügung des Vollstreckungsschuldners über die Miete sowie mit den Folgen eines Rechtsirrtums des Mieters über seine Zahlungspflicht befasst.

 

Der Beklagte, über dessen Vermögen 2004 das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, war ursprünglich Eigentümer eines von ihm und seiner beklagten Ehefrau bewohnten Hausgrundstückes. Am 28. August 2009 wurde das Hausgrundstück zwangsversteigert. Da der Ersteher den "Kaufpreis" nicht vollständig zahlte, wurde ein Zwangsverwaltungsverfahren eingeleitet, in dem der Kläger durch Beschluss vom 26. November 2009 zum Zwangsverwalter über das Grundstück bestellt worden ist. Das beklagten Ehepaar berufen sich gegenüber dem Kläger auf einen mit der beklagten Tochter geschlossenen Untermietvertrag. Die beklagte Tochter ihrerseits habe mit dem Ersteher am 28. August 2009 einen Festmietvertrag für den Zeitraum vom 1. September 2009 bis zum 31. August 2015 abgeschlossen und die vereinbarte Miete von 35.000 € am selben Tag an den Ersteher gezahlt.

 

Die beklagte Tochter meint, dass die an den Ersteher geleistete Einmalzahlung dem Kläger gegenüber wirksam und sie deshalb nicht zur Zahlung von Miete an den Kläger verpflichtet sei; demgemäß erbrachte sie keine Zahlungen an den Kläger. Mit Schreiben vom 26. Mai 2010 und 6. Februar 2012 erklärte der Kläger gegenüber der beklagten Tochter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs.

 

Seine gegen alle Beklagten gerichtete Räumungsklage sowie die gegen die beklagte Tochter erhobene Zahlungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat dem Zahlungsantrag teilweise stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen.

 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine nach periodischen Zeitabschnitten bemessene Miete auch bei einer im Mietvertrag vereinbarten Einmalzahlung anzunehmen ist, wenn ohne weiteres eine Umrechnung des geschuldeten Einmalbetrags auf periodische - üblicherweise monatliche - Zeitabschnitte erfolgen kann, weil der Mietvertrag von vorneherein auf eine feste Mietzeit abgeschlossen worden ist. Aus diesem Grund hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass die Vorausverfügung gegenüber dem Kläger unwirksam und die beklagte Tochter ab Januar 2010 zur Zahlung einer monatlichen Miete in Höhe von 486,11 € an den Zwangsverwalter verpflichtet war.

 

Zu Unrecht hat das Berufungsgericht hingegen die auf Zahlungsverzug gestützten Kündigungen wegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums der beklagten Tochter für unwirksam gehalten. An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums seien nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch im Wohnraummietrecht strenge Anforderungen zu stellen; es bestehe kein Grund, im Rahmen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu Gunsten des Mieters einen milderen Maßstab anzulegen. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum liege nur vor, wenn der Schuldner die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig geprüft hat und bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, gehe er das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war. Vorliegend musste die beklagte Tochter gerade mit Rücksicht auf die unsichere Rechtslage mit der Möglichkeit rechnen, dass sie zur Zahlung von Miete an den Kläger verpflichtet war und durfte das mit der unsicheren Rechtslage verbundene Risiko nicht auf diesen abwälzen. Da die Kündigung des Klägers mithin wirksam war, hat der Bundesgerichtshof die beklagte Familie zur Räumung verurteilt.

 

 

30.04.2014 - VIII ZR 103/13

Bundesgerichtshof - PM 073/2014 vom 30.04.2014:

http://www.bundesgerichtshof.de/