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Reform des Bauvertragsrechts – neue Vertragstypen, neue Rechte, neue Pflichten

Ab dem 01. Januar 2018 gelten die von der Bundesregierung verabschiedeten Änderungen der kaufrechtlichen Mängelhaftung und des Bauvertragsrechts. Neben neu geschaffenen Vertragsarten wie dem Bauvertrag und dem Architektenvertrag, werden auch neue, weitreichende Rechte des Auftraggebers normiert.

Die Baubranche ist einer der wichtigsten und größten Wirtschaftszweige Deutschlands. Über die Jahre ist auch das Baurecht zu einer komplexen Spezialmaterie mit umfangreicher Rechtsprechung geworden. Um dem auf Gesetzesebene gerecht zu werden, hat der Gesetzgeber nun die bisherigen werkvertraglichen Regelungen in § 633 ff. BGB überarbeitet und umfangreiche spezielle Regelungen für Bauverträge und Verbraucherbauverträge, sowie für Architekten- und Ingenieurverträge und für Bauträgerverträge ergänzt. 

Diese Neuregelungen gelten für alle Verträge, die ab dem 01. Januar 2018 geschlossen werden und grundsätzlich auch für Stufenverträge, soweit der Auftraggeber weitere Leistungsstufen nach diesem Datum abruft. 

Was wird sich ändern? - Im Vordergrund der Änderungen im Werkrecht steht unter anderem der Verbraucherschutz. Hierfür wird der ‚Verbraucherbauvertrag’ als eigener Vertragstyp in § 650i BGB normiert. Es wurden spezielle Vorschriften geschaffen zur Einführung einer Baubeschreibungspflicht des Unternehmers (§ 650j BGB), eine Verpflichtung zur verbindlichen Abrede über die Bauzeit (§ 650k BGB) und für ein Widerrufsrecht des Verbrauchers (§ 650l BGB). 

Auch der ‚Bauvertrag’ wird in § 650a BGB als eigener gesetzlicher Vertragstyp geschaffen. Um der längeren Erfüllungszeit von Bauvorhaben Rechnung zu tragen, wurde unter anderem ein Anordnungsrecht des Bestellers normiert, dass in ähnlicher Form in VOB/B-Bauverträgen seit Jahrzehnten vorhanden ist. Damit weicht der Gesetzgeber beim BGB-Bauvertrag und durch eine gesetzliche Verweisung auch beim Architekten- und Ingenieurvertrag vom bisherigen Grundsatz ab, dass Vertragsanpassungen der Zustimmung beider Vertragsparteien bedürfen. Zwar sieht der neue § 650b BGB – abweichend von den Regelung der VOB/B – vor, dass zunächst eine beidseitige Einigung angestrebt werden soll, nach Ablauf von 30 Tagen kann der Besteller jedoch die Vornahme der Änderungen anordnen. Deutlich über die bisherigen Regelungen und Durchsetzungsmöglichkeiten der VOB/B hinaus, lässt die neue Regelung in § 650d BGB zu, das Bestehen oder Nichtbestehen eines Anordnungsrechts nach § 650b BGB und auch des daraus resultierenden Anspruchs auf Vergütungsanpassung nach § 650c BGB im Rahmen eines Einstweiligen Verfügungsverfahrens vorläufig gerichtlich klären zu lassen.

Daneben wurden auch im Bereich der Regelungen zur Abnahme Änderungen vorgenommen und das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund - und neu: ein Teilkündigungsrecht für einzelne, abgrenzbare Teile des Werks - normiert. 

Im Kaufrecht wurde die Regelung zur Nacherfüllung, § 439 BGB, an das Urteil des Europäischen Gerichtshofs (C 65/09 und C 87/09) aus dem Jahre 2011 angepasst. 

Hier wird nun die grundsätzliche Erstattungspflicht des Verkäufers auch für den Ein- und Ausbaukosten einer mangelhaften Sache geregelt. 

Es bleibt abzuwarten, wie praxistauglich die Änderungen sind. Sicher ist, dass bei der Vielzahl der Sachverhalte, auf welche die neuen Regelungen Anwendung finden, viele Fragen auftauchen werden, die letztlich von den Gerichten zu klären sind. 

Umso erfreulicher ist es, dass die Reform auch die Einrichtung von speziellen Baukammern an den Langerichten anordnet und damit die erforderliche Expertise der befassten Kammern garantiert. 

Zukünftig gilt es also für die Bauunternehmen, Architekten und Ingenieure, vor allem aber auch für die gewerblichen Auftraggeber, die neuen Vorschriften vor allem beim Vertragsschluss sowie bei der Durchführung der Verträge zu beachten.

Bei Fragen zur Gesetzesänderung und Vertragsgestaltung steht Ihnen gerne Herr Rechtsanwalt Dr. Jan Scheube zur Verfügung. 

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