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Quotenabgeltungsklausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts", ist unwirksam. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

 

Die dort geregelte Quotenabgeltungsklausel benachteiligt den beklagten Mieter deshalb unangemessen, weil sie bestimmt, dass die Bemessung des Abgeltungsbetrags auf der Grundlage des Kostenvoranschlags eines von der klagenden Vermieterin ausgewählten Malerfachgeschäfts zu erfolgen hat, so der Bundesgerichtshof.

Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel bestehe darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen – deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für

die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, die er andernfalls – bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste. Insbesondere stelle sie keine unzulässige “verkappte Endrenovierungsklausel“ dar, denn sie verpflichtet den Mieter gerade nicht zur Renovierung der Räume.

Bei der inhaltlichen Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel sei jedoch auf die berechtigten Belange des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen. Diesen Anforderungen wird die von der klagenden Vermieterin verwendete Klausel nicht in jeder Hinsicht gerecht. Nach der Abgeltungsklausel der Klägerin ist Berechnungsgrundlage für die vom Beklagten zu zahlenden Beträge "ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts". Diese Bestimmung sei mehrdeutig.

 

29.05.2013 - VIII ZR 285/12

Bundesgerichtshof: http://www.bundesgerichtshof.de/