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Klausel bei Quotenabgeltung unwirksam

Formularmäßige Klauseln in Mietverträgen, nach denen Mieter sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen beteiligen müssen und als Grundlage zur Berechnung der Abgeltungsbeträge den Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts vorsehen (Quotenabgeltungsklausel), sind unwirksam. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH) benachteiligt diese Formulierung Mieter unangemessen.

 

Im konkret vom BGH entschiedenen Fall bestand ein Mietverhältnis von März 2009 bis Ende 2010. Der Mietvertrag beinhaltete eine vorformulierte Quotenabgeltungsklausel. Nach der Übergabe der Wohnung im Januar 2011 forderte die Vermieterin den Mieter unter Fristsetzung zur Erneuerung des Schließzylinders an der Wohnungstür, zur Reinigung des Teppichbodens und zur Nachbearbeitung/Neuvornahme von Streicharbeiten auf. Der Mieter lehnte dies ab. Für den von der Vermieterin veranlassten Austausch des Schließzylinders und die Reinigung der Teppichböden fielen Kosten in Höhe von 280 EUR an. Zudem holte die Vermieterin einen Kostenvoranschlag eines Grundstücks- und Gebäudeserviceunternehmens über die Durchführung von Schönheitsreparaturen ein. Von den dort aufgeführten Malerarbeiten machte sie gegenüber dem Mieter einen Teilbetrag von 1.055 EUR geltend.

 

Nach Auffassung des BGH benachteiligte die Quotenabgeltungsklausel den Mieter unangemessen und war daher gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter zwar grundsätzlich nicht unangemessen. Bei der inhaltlichen Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel ist jedoch auf die berechtigten Belange des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen. Diesen Anforderungen wurde die von der Vermieterin verwendete Klausel nicht in jeder Hinsicht gerecht. So war die Berechnungsgrundlage für die vom Beklagten zu zahlenden Beträge "ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts". Diese Bestimmung war schlichtweg mehrdeutig. Sie ließ die Deutung zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukam, also dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten war, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen.

 

Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.05.2013 – VIII ZR 285/12 –

Der Volltext der Entscheidung ist auf der Homepage des BGH veröffentlicht.

Abrufbar unter www.bundesgerichtshof.de