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Einwendungen des Wohnungsmieters gegen Betriebskostenabrechnungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Wohnungsmieter eine

Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch

dann innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben muss, wenn

er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren

Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.

 

Der Kläger verlangt von den Beklagten, seinen Mietern, die Nachzahlung von

Betriebskosten. Im Oktober 2004 hatte der Vermieter eine

Betriebskostenabrechung für das Jahr 2003 erstellt, in der er unter anderem

die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umgelegt hatte. Dagegen wandten die

Mieter unter anderem ein, dass sie gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung

nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet seien. Auch im Hinblick auf

die im November 2005 erstellte Betriebskostenabrechung für das Jahr 2004

machten die Mieter unter anderem diesen Einwand geltend. Schließlich

erstellte der Vermieter im Dezember 2006 eine Betriebskostenabrechnung für

das Jahr 2005, in der er erneut die Grundsteuer anteilig auf die Mieter

umlegte. Zu dieser Abrechnung äußerten sich die Mieter nicht.

 

Mit der Klage hat der Vermieter die danach noch offen stehenden

Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 bis

2005 - insgesamt rund 800 Euro - geltend gemacht.

 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine erneute Beanstandung der

Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 hinsichtlich der auf die

beklagten Mieter anteilig umgelegten Grundsteuer nicht deshalb entbehrlich

war, weil die beklagten Mieter bereits gegenüber den

Betriebskostenabrechnungen für die vorangegangenen Jahre 2003 und 2004

jeweils fristgerecht eingewandt hatten, dass sie die Erstattung anteiliger

Grundsteuer nicht schuldeten. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch müsse der

Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für

ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten

ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Beanstandung einer früheren

Betriebskostenabrechnung mache eine solche Mitteilung grundsätzlich auch

dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche

Einwendung handelt. Ziel des Gesetzes sei es, durch Fristablauf Klarheit

über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr

zu erlangen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung

einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere

Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut)

beanstandet werde. Die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer

früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb

der für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist sei daher geboten, um

das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf

zu erreichen.

 

12.05.2010 - VIII ZR 185/09

Bundesgerichtshof - PM Nr. 103/2010 vom 12.05.2010:

http://www.bundesgerichtshof.de