BGH: Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen erfordert Zustimmung aller Wohnungseigentümer
Die Klägerin ist als Eigentümerin Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen. Die kurzzeitige Vermietung der Wohnungen ist laut Teilungserklärung gestattet. Allerdings sah eine sogenannte Öffnungsklausel vor, dass die Teilungserklärung mit einer Dreiviertelmehrheit aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Diese Mehrheit beschloss in einer Eigentümerversammlung eine Änderung dahingehend, dass Kurzzeit-Vermietungen nicht mehr zulässig seien.
Nachdem das Amtsgericht die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt hatte, blieb die Berufung der übrigen Wohnungseigentümer erfolglos. Durch die ebenfalls erfolglose Revision wollten sie weiterhin die Abweisung der Klage erreichen.
Begründung des Gerichts
Dienen Wohneinheiten zu Wohnzwecken, sei die Teilungserklärung als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Diese könne durch die allgemeine Öffnungsklausel auch mit qualifizierter Mehrheit geändert werden. Zum Schutz der Minderheit seien allerdings fundamentale inhaltliche Schranken in Form der „mehrheitsfesten“ Rechte eines Eigentümers zu beachten. Dazu gehöre die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums, da diese vorgebe, wie eine Einheit zulässigerweise genutzt werden dürfe. Werde diese geändert oder eingeschränkt, betreffe dies die Nutzung in substanzieller Weise und habe einen entscheidenden Einfluss auf den Wert seiner Einheit.
Aus § 903 BGB und Art. 14 GG ergebe sich, dass die Öffnungsklausel dahingehend verfassungskonform ausgelegt werden müsse, dass Sondereigentum als echtes Eigentum ausgestaltet ist. Ein etwaiger Eingriff in seine Eigentumsrechte bedürfe daher jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers.
Zwar hätten die Wohnungseigentümer lediglich ein spezielles Vermietungsverbot beschlossen, mit dem nur kurzzeitige Vermietungen untersagt wurden. Dies verenge allerdings die zuvor weite Zweckbestimmung der Einheiten dauerhaft und in erheblicher Weise. Gleichzeitig sei das in § 13 Abs. 1 WEG gewährleistete Recht jedes Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, grundlegend eingeschränkt.
Anknüpfend an ein Urteil aus dem Jahr 2010 umfasse die zulässige Wohnnutzung daher auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste. Ein Verbot der Vermietung bedürfe der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, um erhebliche Abgrenzungs- und Wertungsprobleme zu vermeiden.
Rechte der übrigen Wohnungseigentümer
Schutzlos seien die übrigen Wohnungseigentümer zudem nicht: Grassierende Probleme wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung könnten einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen. Der durch die anderen Parteien vorgetragene Umstand, die kurzzeitigen Mieter seien den anderen Bewohnern unbekannt, stelle für sich genommen jedoch keine Störung dar.
Über die Einzelheiten dieser Rechtsprechung und die Auswirkungen für Eigentümer berät Sie gerne Frau Rechtsanwältin und Notarin Simone Krziwanek sowie Herr Rechtsanwalt und Notar Oliver Merleker.