In two rulings dated March 22, 2024 \u2013 V ZR 81\/23 and V ZR 87\/23 \u2013 the Federal Court of Justice decided that an owners' meeting can, in principle, decide on the allocation of costs for maintenance measures on common property to individual apartment owners.<\/p>\n\n\n\n
Im ersten Fall ist der Kl\u00e4ger Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer und Teileigent\u00fcmer von einer Konstruktion, die das Parken mehrerer Fahrzeuge \u00fcbereinander erm\u00f6glicht. Die Eigent\u00fcmerversammlung hatte die Kosten f\u00fcr entsprechende Erhaltungsma\u00dfnahmen durch Beschluss (\u00a7 23 WEG) allein den klagenden Wohnungseigent\u00fcmern auferlegt.<\/p>\n\n\n\n
Gegen diesen Beschluss wendet sich der Kl\u00e4ger mit der Anfechtungsklage, die in den Vorinstanzen erfolglos geblieben ist. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision will der Kl\u00e4ger weiterhin erreichen, dass der angefochtene Beschluss f\u00fcr ung\u00fcltig erkl\u00e4rt wird.<\/p>\n\n\n\n
Entscheidung des Bundesgerichtshofs im ersten Fall<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n Der BGH hat die Revision zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n\n\n\n Der Beschluss \u00fcber die anfallenden Kosten sei weder nichtig noch anfechtbar. Die Vorschrift des \u00a7 16 Absatz 2 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begr\u00fcnde die Kompetenz der Wohnungseigent\u00fcmer, f\u00fcr einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer eine von dem gesetzlichen Verteilungsschl\u00fcssel abweichende Verteilung zu beschlie\u00dfen. Dies gelte auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner ver\u00e4ndert wird, indem Wohnungseigent\u00fcmer von der Kostentragung g\u00e4nzlich befreit oder erstmals mit Kosten belastet werden. Dieses weite Verst\u00e4ndnis ergebe sich aus dem Gesetzeswortlaut und stehe mit dem gesetzgeberischen Ziel der Regelung in Einklang.<\/p>\n\n\n\n Bei \u00c4nderungen des Umlageschl\u00fcssels sei den Wohnungseigent\u00fcmern aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum einger\u00e4umt. Eine \u00c4nderung sei daran zu messen, inwiefern dieser den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigent\u00fcmer entspreche und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner f\u00fchre. Es werde jedenfalls ordnungsgem\u00e4\u00dfer Verwaltung gerecht, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die M\u00f6glichkeit des Gebrauchs ber\u00fccksichtige. Letztlich gebiete auch das R\u00fcckwirkungsverbot keine andere Beurteilung. Bei typisierender Betrachtung k\u00f6nnten die Teileigent\u00fcmer nicht darauf vertrauen, dass die gesetzlichen \u00d6ffnungsklauseln dauerhaft unver\u00e4ndert bleiben und die Mehrheitsverh\u00e4ltnisse nicht erweitert w\u00fcrden. Im Gegenteil m\u00fcsse mit \u00c4nderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen grunds\u00e4tzlich gerechnet werden.<\/p>\n\n\n\n Im zweiten Fall ist der Kl\u00e4ger als Eigent\u00fcmer einer Dachgeschosswohnung ebenfalls Mitglied einer Gemeinschaft von Wohnungseigent\u00fcmern. In einer Eigent\u00fcmerversammlung fassten die Wohnungseigent\u00fcmer den Beschluss, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden defekten Dachgeschossfenster im Bereich des Sondereigentums des Kl\u00e4gers durch eine Fachfirma austauschen zu lassen. Abweichend von der bisherigen Regelung wurde beschlossen, dass der Kl\u00e4ger die Kosten des Fenstertauschs allein tragen solle.<\/p>\n\n\n\n Der Kl\u00e4ger wendete sich ebenfalls mit einer Anfechtungsklage gegen die beschlossene Kostenverteilung und blieb damit in beiden Vorinstanzen erfolglos.<\/p>\n\n\n\n Entscheidung des Bundesgerichtshofs im zweiten Fall<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n Der Bundesgerichtshof wies auch diese Revision zur\u00fcck.<\/p>\n\n\n\n Der Beschluss, f\u00fcr den gem\u00e4\u00df \u00a7 16 Absatz 2 Satz 2 WEG die Beschlusskompetenz bestand, entspreche ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung. Er ber\u00fccksichtige im Hinblick auf die allein im Bereich des Sondereigentums des Kl\u00e4gers befindlichen Dachfl\u00e4chenfenster die Gebrauchsm\u00f6glichkeit des Kl\u00e4gers. Dem stehe auch nicht entgegen, dass keine Regelung f\u00fcr die Behandlung k\u00fcnftiger gleich gelagerter F\u00e4lle getroffen wurde. Umstritten war insbesondere, ob die sogenannte \u201eMa\u00dfstabskontinuit\u00e4t\u201c nach der Neufassung des Wohnungseigentumsrechts schon bei dem ersten Beschluss \u00fcber die Kosten einer einzelnen Erhaltungsma\u00dfnahme ber\u00fccksichtigt werden muss. Dieser Grundsatz erfordert, dass sich die Kostenverteilung im Rahmen bestimmter Ma\u00dfnahmen auch in zuk\u00fcnftigen gleichen Sachverhalten widerspiegeln muss. Der Bundesgerichtshof hat dies im vorliegenden Urteil verneint und klargestellt, dass eine \u00c4nderung der Kostenverteilung f\u00fcr eine einzelne Erhaltungsma\u00dfnahme nach \u00a7 16 Absatz 2 Satz 2 Alternative 1 WEG nicht zugleich eine entsprechende Regelung f\u00fcr alle k\u00fcnftig gelagerten F\u00e4lle erfordert. Dies ergebe sich aus Wortlaut und Entstehungsgeschichte der Norm. Eine andere Betrachtung erg\u00e4be sich auch nicht im Hinblick auf einen wirkungsvollen Rechtsschutz der Wohnungseigent\u00fcmer. Eine Ber\u00fccksichtigung der ge\u00e4nderten Kostenverteilung von einzelnen Instandsetzungsma\u00dfnahmen in Folgebeschl\u00fcssen k\u00f6nne nicht hypothetisch f\u00fcr k\u00fcnftige F\u00e4lle in Betracht kommen. Vielmehr richte sich eine Ber\u00fccksichtigung nach dem Einzelfall f\u00fcr eine konkrete Ma\u00dfnahme oder einen bereits gefassten konkreten Beschluss.<\/p>\n\n\n\n Practical tip:<\/strong><\/p>\n\n\n\n Beide Urteile st\u00fctzen sich auf das Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigent\u00fcmer gem\u00e4\u00df \u00a7 16 Absatz 2 Satz 2 WEG. Dieses gibt den Eigent\u00fcmern die Befugnis, \u00fcber die Kostenverteilung von Erhaltungsma\u00dfnahmen zu entscheiden. Dabei ist entscheidend, dass die Regelung den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigent\u00fcmer entspricht und keine ungerechtfertigte Benachteiligung Einzelner entsteht. Zudem muss sie die Gebrauchsm\u00f6glichkeit des jeweiligen Eigent\u00fcmers ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n\n\n\n Diese Urteile stellen einen wichtigen Wendepunkt im Wohnungseigentumsrecht dar. Sie verdeutlichen, dass die Wohnungseigent\u00fcmer ein hohes Ma\u00df an Entscheidungsfreiheit bez\u00fcglich der Kostentragung haben, solange die Beschl\u00fcsse den rechtlichen Rahmenbedingungen entsprechen.<\/p>\n\n\n\n Bei R\u00fcckfragen zu dieser Entscheidung stehen Ihnen Lawyer and notary Simone Krziwanek<\/a> and Mr. Attorney and Notary Oliver Merleker<\/a> gladly available.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" In two rulings dated March 22, 2024 \u2013 V ZR 81\/23 and V ZR 87\/23 \u2013 the Federal Court of Justice decided that an owners' meeting can, in principle, decide on the allocation of costs for maintenance measures on common property to individual apartment owners.<\/p>","protected":false},"author":5,"featured_media":707,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[32,1],"tags":[],"class_list":["post-706","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-miete","category-uncategorized"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.advokat.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/706","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.advokat.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.advokat.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.advokat.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.advokat.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=706"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.advokat.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/706\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":735,"href":"https:\/\/www.advokat.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/706\/revisions\/735"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.advokat.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/707"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.advokat.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=706"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.advokat.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=706"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.advokat.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=706"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}